關於購屋問題，我認為買不如租。

　　關於2019年8月16日經濟日報的這篇新聞：北市買新房不吃不喝近30年，台南購屋難度躍居全台第三。竹軒個人有些許看法，若要直接講結論：那就是買不如租。

　　上表資料來源是591新建案。以台北市為例，就是倘若家庭收入為112.8萬元，那麼購買一間新房子大約要28.8年，也就是接近30年收入才辦得到。其中要注意的是：

1. 這30年間不吃不喝，賺到的收入都不能花。
2. 這是家庭年收入上100萬元，倘若只有50萬，那麼必須要花的時間是60年。

　　實際上人不是鐵打的，吃了維持生命的必要飲食之外，還有生病以及通勤等等費用要支出，甚至養育小孩也是一筆收入。即便我夫妻兩人就是鋼鐵人可以不吃不喝，並且不養育子女，通勤靠雙腿，那還是要支出的。嗯，你猜對了，政府還要課你的稅。

　　也許你會說：「不用買新房子，可以買中古屋呀。」乍看好像沒有錯！但你不知道的是：房屋是有壽命的，有所謂屋齡。倘若房子不會因時間長久而毀壞，那政府又何必要都市更新呢？財報又為何會把廠房房屋之類計入折舊攤提項目呢？

　　添購房屋不是不對，只是對大多數台灣人來說，這不是個很好的選擇，因為：

1. 購屋本身就是選擇權，你選擇用未來數十年的收入來支付現今你購入的資產。（當然你可以一口氣結清是例外）
2. 他是很糟糕的資產，我們先不談房價是否過高，光低流通性就代表當你急需用錢時，房屋無法及時變現。
3. 以新聞為例，不吃不喝要花30年也代表財務槓桿開太大了。財務槓桿類似股市的融資融券，一旦發生問題，就容易房財兩失。
4. 你無法保證自己有能力繳清貸款，未來沒人敢保證。你也只能燒香拜佛祈求房屋不要出事，不要像2016年台南維冠金龍大樓那樣因為地震倒塌，其中一對夫妻才剛買房第一年而已。

2016年台灣維冠金龍大樓因地震崩塌

　　在我觀察，現在購屋對絕大多數年輕人來說都是個錯誤的配置選項，因為整特台灣社會結構是：低薪且高房價。竹軒可以說一但購屋契約簽下去，房貸扛上去，終生為奴。

　　問題在於台灣根深蒂固的倖存者偏差觀念裡，許多人受到「有土斯有財」的觀念，認為置產或是累積資產就是指買房。老一輩的人沒有經歷過房市大崩盤，於是他們認為房價永遠只漲不跌。即便鄰居日本在90年代活生生的泡沫慘劇，還是動搖不了這些人的僵固觀念。一但出事了，例如維冠金龍大樓崩塌事件，老人家會說：「萬一遇到了，那都是命，天注定！」

　　你相信任何事情都半點不由人嗎？我想應該不是吧！有些風險本來就可以避免了不是嗎？例如：出門遵守交通規則，颱風來臨時不前往觀浪等等。這都是可以讓我們趨吉避凶的。我們可以好好思考，未來本身就是充滿不確性，這也代表我們不曉得有風險會發生，而這時候開了槓桿，背了20年30年甚至40年的貸款合理嗎？

　　除了根深蒂固的《有土斯有財觀念》之外，典型的就是來自長輩的壓力。例如：「要娶我家女兒就是要有房。」「給年輕人扛房貸，他們才有責任。」「擁有一間房，努力工作還房貸，才有家庭的感覺。」；我不曉得這樣的觀念是從何而起？是建商廣告打太好，還是銀行話術太厲害了。讓自己的晚輩終生為奴，才是有責任的表現？

　　上述長輩的言論在我看來，無疑是經濟學家海耶克（Friedrich August von Hayek）所言：「通往地獄的道路，都是由善意所鋪成的。」看似來自長輩親戚的善意，實際上是把大多數年輕人推向深淵，極大可能是萬劫不復的深淵。

　　這樣的想法其實我只能在演講裡分享給來聽演講的朋友聽，或是同學同事間偶爾聊起。完全無法在親戚長輩面前提及，因為根深蒂固的觀念完全無法改變。猶記幾年前有親戚來我家作客，同時他們的女兒（算堂妹）及未來的女婿也來了，我與堂妹和準妹婿聊到這話題，就看到長輩臉色一陣青一陣白，然後事後我被老爸念了一頓。

• 只因我主張租代替買。
• 務實把得來不易的存款配置在相對正確資產位置上。

　　試想：假設頭期款需要300萬，等於一開始無論夫妻兩人過去存款或是雙方家長資助，就是要把300萬元捧出去給建商銀行，接下來用餘生20至40年努力工作，祈求上天不要有地震，並且身體健康公司不會倒不會被裁員和放無薪假，來讓自己可以在漫長時間內繳清房貸。

　　這樣有比較好嗎？或許當繳清房貸時你會有成就感，或是總覺得要有個家才有那種安全感等等，這些我知道。在行為心理學上面，這稱心理帳戶。簡單說就是充實滿足了這個心理需求的帳戶，我不能說心裡帳戶不好，只是通常付出的代價都非常大。

　　不妨我們換個方向思考，頭期款上的300萬，你可以撥出100萬用來租屋，假設租金15,000好了，那麼100萬可以讓你租上5.5年左右。當然不是要你一次付清，而是除了按月繳納房租外，其餘還可以定存或活存，充當家庭急救金，並且這5.5年你還是有工作收入的。

　　而剩下200萬配置在市場上，如股票債券資產上，以年化報酬率6%來說（股市長期報酬約8.5%，6%不是個幻想的數字），12年就會翻倍。假設房貸是30年時間，這200萬一樣在30年時間至少會成長到1,000萬以上。注意！我還沒計入這30年間你們再投入金額。

1. 不用急著把300萬送給銀行與建商。
2. 務實的讓資產隨時間成長。
3. 家庭壓力也不如此龐大，不用終生為奴。
4. 風險較小，一旦收入出問題，可以租更便宜的房屋來度小月。

　　請注意！我不是說買房不好，我也贊成要買房，這是人生的成就；但不用急著把未來的時間與資產成長性浪費掉。房子並非唯一資產項目，股票、債券等等都是。在時間之上，除了心理情感之外，也必須理性地做出判斷，將資金配置在最有利的位置上。